08年上半年租金涨幅不及楼价 出租回报率降

满堂红地产的成交数据显示，2008年上半年，全市二手住宅租赁市场租金先扬后抑，在春节后"外来人口务工潮"以及春交会"短租热"的带动下，1至4月份租金节节上涨，一度冲上30元/平方米·月的高位，但是随后的两个月份又回落至27元/平方米·月出头的水平，最终全市上半年的住宅租金为27.95元/平方米，同比上涨6.6%，但是环比只涨了0.7%，与去年下半年基本持平。

中心城区租金普涨外围区域租金下跌统计显示，近一年来广州中心城区以及非中心城区的租赁市场表现各异：中心城区二手住宅租金普涨，同比上升10.4%，环比上升2.8%；非中心城区之中，番禺区和花都区这两个代表性区域的租金都有明显的下跌。

租金上涨的区域之中，同比上涨最快的是天河区，其涨幅达到14.8%，该区是广州的商务中心区，是外来人口的主要聚居地，有力地推高了租金水平。租金同比涨幅超过10%的还有黄埔区和越秀区，随着广州城市中心的东移，到黄埔区租房的人也越来越多，该区还是租金环比上涨最快的区域（环比上涨8.6%），上半年的平均租金为17.02元/平方米·月，是中心城区之中最低的。越秀区方面，该区上半年的平均租金为37元/平方米·月，在全市高居榜首，老城区不仅土地"寸土寸金"，房屋租金也是高居不下。

租金下跌的区域之中，花都区无论同比还是环比跌幅都是最大。在投资风潮退去之后，花都的二手房成交量锐减，大量卖不出去的二手房进入房屋租赁市场，市场能力又不足，竞争加剧最终导致租金下跌，上半年的平均租金仅为11.77元/平方米·月。此外，与花都区的情况类似、租金同比环比双双下跌的还有番禺区，上半年的租金环比跌幅达到8.4%，只有16.57元/平方米·月。中心城区之中，仅海珠区和荔湾区的租金环比略有下跌，但是同比仍然是上涨趋势，表现比较稳定。

租金涨幅不及楼价出租回报率下降

满堂红的成交数据显示，上半年全市住宅平均租金同比上涨6.6%，但是由同期二手住宅的成交均价上涨21.8%，租金涨幅远不如楼价涨幅，因此年出租回报率不升反降，只有4.7%，与去年同期相比减少了0.7个百分点。结合上半年广州同比上涨7.3%的CPI数据，总体投资回报率不尽理想。

统计显示，上半年，各区之中越秀、荔湾这两个老城区的出租回报率要优于其它各区，均为5.0%，高于全市平均水平。回报率相对较低的是黄埔区和番禺区，还不到4%，尚不及商业银行的一年期存款利率（4.14%）。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，尽管老城区的平均出租回报率较高，但并不是说其它区域的二手住宅就不适合长线投资。实质上，由于其它区域各个路段的租金、楼价差值大，租金回报率往往有高有低，浮动范围很大，投资机会未必少于租金平均、楼价坚挺的老城区。在目前卖方信心不足的市场环境下，有意于长线投资的物业可以在租赁热门区域通过"广撒网"的方式搜寻投资笋盘，也可以"拉长线钓大鱼"，根据市政规划对有望成为未来的租赁热门区域进行重点挖掘。